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沪七条进入发酵期 12月预开盘数骤降近三成
2020-07-31 21:34:15  来源:哈巴资讯网 

  “沪七条”的出台对近期上海(楼盘)房地产市场起到了显著的抑制作用,限购门槛抬高、二套房首付比例提高导致持续了一段时间的火爆行情逐渐降温,供求双方观望态度渐浓。

  12月,新政效应进一步发酵,地产商的推盘量出现明显下降,搜房数据显示:12月,上海预计将有36个住宅开盘或加推,数量比11月减少了13个,接近三成。

  业内专家指出,目前沪上房地产市场已处于本轮房地产景气周期的繁荣顶部区间,未来将有所降温,预计今年年底至明年年初,市场将处于供大于求的状态,甚至有望出现新一轮“优惠潮”。

  供求大幅缩水

  自今年8月份以来,沪上房地产市场供需两旺,而“沪七条”的出台令市场趋于降温,供应量、成交量都已出现大幅缩水。

  11月8日,上海公布了进一步严格执行国家房地产市场调控政策的七条措施,被称为“沪七条”,调控出台后一周内市场热度骤降。汉宇地产新房监测数据显示,11月11日至11月17日期间,商品住宅销售面积快速下滑至25.93万平方米,环比减幅达36.23%,成为之前10周以来成交最低的一周(剔除国庆长假一周)。

  另外,新房供应更是明显萎缩。据21世纪不动产统计,11月11日-11月17日的一周,本市商品住宅新增供应面积为22.07万平方米,环比下降55.25%,创近9周新房供应的新低。

  佑威机构执行董事黄志坚表示, 11月18日-11月24日的一周,商品住宅继续维持在30万平方米的下方,连续两周较低的成交量,表明楼市的异常火爆已经结束。只要“沪七条”得到贯彻执行,房价继续上涨的概率将大大降低。

  同策研究部总监张宏伟则指出,除“沪七条”外,税制改革同样是市场关注的重点。另外,建立个人收入和财产信息系统,加快房地产税立法并适时推进改革,表明了管理层正在关注楼市长效性调控机制的逐步形成,为房产税的深入开展铺平道路。受此影响,购房者的消费意愿将进一步降低,观望氛围日趋浓重。

“沪七条”进入发酵期 12月预开盘数骤降近三成

  改善型项目超五成

  进入11月下旬,开发商推盘热度进一步下降。据上海搜房研究中心数据显示,12月,沪上预计将有36个住宅开盘或加推,数量环比11月预计开盘减少了13个,环比下降近三成,与2012年12月实际开盘数相比,减少11个。

  搜房方面认为,今年12月是“沪七条”出台之后的首月,市场调控监管力度加强,新房的预售许可证批示从严,因此12月实际开盘量或将不及预计推盘量,预计36盘推新未必能如愿。

  21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔表示,在“沪七条”的影响下,开发商观望情绪加重,推盘节奏开始放缓,预计年末楼市供应在整体平稳的情况下有所降温。

  从物业类别来看,36个新增住宅包括28个公寓,8个别墅,其中改善型住宅开盘占比总量超五成之上。其中包括在内的徐汇玺庭、华润·外滩九里、翡丽云邸、华侨城十号院等多个高端项目,据悉华润·外滩九里目前主力销售300平方米的大平层产品,总价在4000万元以上,此前推出的277平方米楼王项目已售罄。汉宇地产市场研究部分析师张颀表示,近期由于“沪七条”提出,二套房首付比例由原先六成上调至七成,并且未来还存在利率上调的空间,因此市场中购房群体出现新变化,一部分资金实力较强的购房者,产生“一步到位”想法。一来,短期内降低日后置换房屋的可能性,从而节省精力、时间的消耗,二来,如当前限购政策不发生变化的话,今后如以二套状态购房的话,购房成本相对较高也是值得思考的问题。在此背景下,产品总价集中在300万~350万元/套区间内往往能取得不俗的成交,开发商必然会顺应市场需求,推出改善性房源。

  未来将现供大于求格局

  对于沪上房地产市场的未来走势,汉宇地产市场研究部分析师张颀判断,当前尚处在新政消化初期阶段,因而对于购房者心态或多或少会起到干预效果。反观房企,经过10个月业绩冲刺后,领先房企大多已提前或基本完成年初制定的销售目标,因此在当前政策变化的环境下,冒险选择积极推盘的概率有所下降。全年后期成交量想要延续“金九银十”优异表现的难度较高。同时,在新政发挥短期效应的基础下,或将一定程度上削弱房企涨价动力,尤其以外围区域刚需盘为重点,房价短期内更倾向于平稳走势。

  黄志坚表示,应该趁着楼市渐趋平稳的“有利”时机,落实好“沪七条”,特别是加大市场供应的有关条文,从而达到扭转市场预期的目的。只有买家觉得供应不紧张了,才不会追涨,只有供大于求了,房价才可能会滞涨回调。

  中原研究部总监宋会雍则指出,地产商应当意识到此次政策调控将会是长效性的,且从税收层面进行把控,市场的观望情绪会持续一段不短的时间,考虑到今年高居不下的地价以及开发商高昂的拿地热情,未来一个季度里地产公司将比较艰难,供大于求的格局出现的可能性很高。 IC图

  新政两周 成交下滑房价“滞涨”

  上海房管局11月8日出台《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》,从七方面对上海楼市政策做出调整,被称为“沪七条”。至此,“北上广深”四大一线城市在一个月时间均出台针对房地产市场的新的调控政策。而在“沪七条”出台两周时间后,上海商品住宅成交量始终在30万平方米下方徘徊,购房者观望情绪浓厚,政策同时削弱了房企涨价动力。业内人士预计,直到明年3月,上海房价将持续“滞涨”。

  一线城市政策齐收紧

  11月8日,在针对近期上海楼市交易量上升、房价上涨压力增大的态势,“沪七条”应声落地。政策在二套房首付、限购等方面均有所“加码”,住房保障的覆盖面则要求进一步加大。其中,二套房的首付比例提高至七成这一条,被认为对购房影响最大。

  事实上,自北京(楼盘)今年4月开始执行“二套房首付七成”的政策来,“沪七条”、“深八条”、“穗六条”均开始执行这一政策,这条被网友评为对购房影响最大的政策已在四大一线城市全面执行。“上海宝华集团副总裁杨健指出,二套房首付款比例提高将会进一步加大购房者成本,尤其是对中高端改善型购房者影响较大。在目前形势下,一线城市相继发布调控政策,主要是源于近几个月来房价明显的上涨势头,调控政策的目的在于短期内遏制房价过快上涨,以完成年度控制房价的任务。

  易居房地产研究院副院长杨红旭表示,一线城市出台的楼市新政,力度与以往相比不是很大,并不会对楼市产生“速冻”的影响,但会对购房者的心理产生一定影响,这种影响将会使得购房者对于2014年的市场预期产生变化。

  第一太平戴维斯市场研究部主管简可表示:“各地新政的矛头依然指向房地产市场供求关系,其中房地产(000736,股吧)投资需求依然是新政欲打击的重点对象,而首套自用买家需求尚未触及。因此,可以认为,相关部门的调控目标已经进一步明确。加上目前的成交量大多是由刚需购房者创造的,因为政策将很难对未来的成交量产生较大影响。”

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,限购的小幅加码以及二套房首付提至七成以上对于抑制需求有一定作用,会对一部分以外来群体为主的刚需、中高端价位的改善型购房者产生影响。

  政策效应初现

  “沪七条”出台两周,政策所发挥出的短期效应有限。上海市商品住宅成交面积已连续两周低于30万平方米,处于相对低位。

  金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示,新政出台第一周(11月11日至11月17日)上海市商品住宅成交面积为25.94万平方米,环比大幅下跌36.20%,全市商品住宅成交均价为24779元/平方米,环比上涨1.53%。随后一周,商品住宅成交面积环比小幅上涨5.28%,回升至27.31万平方米。成交均价也出现环比0.72%的涨幅。

  佑威机构执行董事黄志坚表示,上海市商品住宅已经连续两周保持较低的成交量,处在30万平方米的下方。“沪七条”以及有关部门将转向研究“长效调控机制”的冷风频吹或是楼市“降温”的主因之一。加上目前,因害怕楼市暴涨而恐慌性进入市场的局面已经得到缓解,加上连续两个月的成交旺盛,成交量下滑不足为奇。预计短期内难再现周成交量超40万平方米的现象。

  汉宇地产市场研究部分析师张颀判断,当前市场仍处于新政消化的初期阶段,购房者观望情绪较浓。此时房企经过10个月的业绩冲刺后,多已提前或基本完成销售目标,因此在当前政策变化的环境下,冒险选择积极推盘的概率有所下降。全年后期成交量想要延续“金九银十”优异表现的难度较高。

  中房信研究总监薛建雄表示,新政将在短期内一定程度上削弱房企涨价动力,尤其以外围区域刚需盘为重点,房价短期内更倾向于平稳走势。预计一直到明年3月份,上海房价将持续滞涨。

  12月成全年最大推地月

  “沪七条”政策出台以来,土地市场似乎未受影响,高溢价成交地块屡见不鲜,热闹程度毫不逊色于过去几个月。12月将再度迎来一波土地供应高潮,共计有34幅地块入市,创下今年单月土地供应新高。其中还包括起拍楼板价为3.2万元/平方米的黄浦区商住地块,业内人士称该地块或创今年上海单价地王。

  溢价率不减

  “沪七条”推出当日,虹桥商务区土地市场迎来收官日。虹桥商务区核心区北片区01、03号地块以及虹桥商务区核心区北片区02、04号地块(下简称“北片区02、04地块”)共揽金57.23亿元。至此虹桥商务区核心区27幅土地全部出让完毕。其中,北片区01、03地块以35.79亿元的总价刷新了虹桥商务区出让地块的总价记录。

  随后的一周(11月11日至11月15日),汉宇地产土地监测数据显示,共有9幅经营性用地计划竞拍,其中有6幅属住宅用途地块,而10月仅2幅宅地成交。仅11月13日、14日两天8幅土地的出让金额便达63.2亿元,其中住宅地块均以超过或接近40%的溢价率成交。

  21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔表示,“沪七条”出台后尽管抑制了部分置业需求入市,但力度相对温和,受到限购积压的需求迟早会释放,即便将社保年限由1年提至2年,最多一年后这部分受到抑制的需求将重新入市。因此,“沪七条”并未扭转整体市场氛围,而开发商在库存大量去化和对上海城市发展前景看好的情况下,依然积极拿地,导致年末土地市场热度丝毫未减。

  汉宇地产市场研究部分析师张颀指出,土地市场的热度不减与地方政府在近期加快了住宅地块供应节奏不无关系。“沪七条”明确提出将增加住房用地供应。近期供地也多来自于全市外围区域的普通商品房用地,且容积率主要处在1.4~2.5范围内。这与进一步加大中小套型住房用地供应要求相契合,保障后期楼市有效供给量,从而缓解供需紧张矛盾。

  12月宅地占六成

  据上海市规土局信息显示,截至11月20日新浪乐居统计,2013年的最后一个月,上海计划供地34幅,创下今年单月土地供应新高。其中宅地为21块,占总量的62%。

  值得关注的是,近10年未有宅地推出的黄浦区也供应一幅商住用地。出让公告显示,黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块出让面积64980平方米,出让底价达到59.5亿元。经测算,该幅地块起始楼板价已经达到3.2万元/平方米。另外,临港地区在12月也将集中推出7幅地块,总出让面积达到了54222.6平方米。包括居住、商业、办公楼等多种业态。

  “沪七条”细则对楼市实际影响力有限,房企对未来房地产市场信心并未受到严重影响。上海中原研究咨询部高级经理龚敏则认为,因此短期内楼市的供不应求仍为土地市场提供支撑。

  “政府计划通过增加供给缓解当前供求不平衡带来的矛盾。这将会是一个中长期的过程,预计短期内不会产生立竿见影的效果。但是政策将会对未来房价预期,同时对当前火爆的土地交易市场产生影响。近期土地市场普遍高溢价成交现象或将在政府增加土地供应后得到改善。”第一太平戴维斯市场研究部主管简可表示,此外,增加土地供应,尤其是住宅用地供应,也有助于政府在未来一两年逐步放宽限制市场需求的部分措施。

  宋会雍:优惠大比拼盛况或再现

  上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,“沪七条”的出台是现阶段市场出现的新房供应量和成交量双双下滑的诱因,但真正起到决定性作用的是对调控政策的预期。他分析道,不动产的登记以及相关税收让市场供求双方都对未来楼市产生观望的态度,所以时下二手房市场议价空间逐步加大。

  此外,宋会雍指出,观望氛围日渐浓厚的背景下,房价向上的势头将会放缓,而买家的购房意愿也将不会显得过于急迫,需求量会有明显下滑。反观地产商,将现有土地变现成供应量的愿望会不断加大,这是因为调控将是长期性的。

  同时,宋会雍强调,受限于住宅的建造周期,在今年年底期间新房供应量会有所降低,但考虑到之前各大地产公司高涨的拿地热情,在明年一、二季度市场供应量将很可能出现大幅提升。另外,需求端的观望态度或将使得市场出现供大于求的格局,地产商会因此调整房价,上海楼市有望再次出现比拼优惠幅度的情况。

  李骁:火爆行情或暂时终止

  全国房地产商会理事李骁认为,目前上海市场出现新房供应量与成交量的双双下滑最大的原因就是“沪七条”。他分析道,此次新政的出台意味着原本调控力度在一进步加码,无论从政策实际的影响力还是对市场走势预期层面的打击力上都比较强,这就促使购房者不再盲目入市,开始理性选择房源,甚至暂时打消购房意愿。

  李骁表示,未来半年内房地产市场将会回归理性且走势平稳,这是因为当下的楼市投资性需求的占比并不高,基本是以刚性需求为主,加上上海的国际金融中心建设,对全国乃至全球都有明显的辐射效应,每年能够吸引来大量的新增人口,这就意味着上海市场的需求将会相对稳定。但从房价来看,在购房者的观望态度下,畸高房价可能不再会有人“买单”。

  李骁强调,从今年土地市场的火爆情况来看,未来开发商在定价上将陷入两难的境地,粗放型的产品开发已经进入末期,只有提升产品力才能在市场中脱颖而出。

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